Erfolgreiche Räumung von Gewerberäumen in Offenbach nach erstinstanzlichem Urteil – und was sich im Jahr 2026 im Gewerbemietrecht (Textform, Betriebskosten) grundlegend verschiebt

Im Gewerbemietrecht ist der rechtliche Erfolg häufig zweistufig: Zunächst muss der Räumungsanspruch prozessual durchgesetzt werden – typischerweise über eine Räumungsklage mit dem Ziel der Herausgabe und Räumung nach § 546 BGB. Der zweite, in der Praxis mindestens ebenso entscheidende Schritt ist die tatsächliche Rückerlangung des Besitzes durch Zwangsvollstreckung. Denn ein Räumungstitel „auf dem Papier“ ersetzt nicht die tatsächliche Verfügungsgewalt über das Objekt. In einem aktuellen Mandat konnten wir nach einem erstinstanzlichen, standfesten Räumungsurteil die Zwangsvollstreckung konsequent einleiten und die Gewerberäume zwischenzeitlich wieder in den Besitz der Vermieterseite bringen. Der Fall zeigt sehr plastisch, wie wichtig eine rechtssichere, zügige Vollstreckungsstrategie ist – und er ist zugleich ein guter Anlass, auf zwei Themen zu blicken, die das Gewerbemietrecht seit 2025/2026 maßgeblich prägen: die Umstellung der gesetzlichen Formerfordernisse von Schriftform auf Textform bei langfristigen Gewerbemietverträgen sowie die weiterhin weitgehend ungeregelte, aber streitträchtige Betriebskostenumlage im Gewerberaummietrecht.

Nach dem erstinstanzlichen Urteil – das den Räumungs- und Herausgabeanspruch zugesprochen hat – wurde die Zwangsvollstreckung veranlasst. Das ist juristisch der konsequente und richtige Weg: Sobald ein vollstreckbarer Titel vorliegt, kann der Vermieter den staatlichen Vollstreckungsapparat in Gang setzen, um den Besitz wiederzuerlangen. In der Praxis ist es genau dieser Schritt, der häufig unterschätzt wird. Denn zwischen dem „Recht bekommen“ und dem „Recht durchsetzen“ liegt – gerade in der Gewerbemiete – eine Phase, in der es organisatorisch, taktisch und rechtlich sauber zu arbeiten gilt: Zuständigkeiten, Zustellungen, Terminsabstimmungen, Abwicklung von Schließ- und Sicherungsfragen, Dokumentation des Räumungszustands, Umgang mit zurückgelassenen Gegenständen und vor allem die Kostenfolgen.

Im konkreten Fall kam es im Vollstreckungstermin zu einer Konstellation, die in der Praxis immer wieder vorkommt und die Mandanten vorab kennen sollten: Der Gerichtsvollzieher war vor Ort, um den Zutritt zu den Gewerberäumen zu ermöglichen und die Räumung umzusetzen. Der Mieter erschien jedoch verspätet. Diese Verspätung ist keineswegs eine „bloße Unhöflichkeit“, sondern kann handfeste, unmittelbare Rechts- und Kostenfolgen auslösen. Denn der Vollstreckungstermin ist nicht als informeller Übergabetermin ausgestaltet, sondern als hoheitliche Maßnahme. Der Gerichtsvollzieher hat den Vollstreckungsauftrag durchzuführen; organisatorische Verzögerungen, die aus der Sphäre des Schuldners stammen, gehen regelmäßig zu dessen Lasten. In unserem Fall bedeutete das: Um den Vollstreckungszweck nicht zu vereiteln und den Zugang zum Objekt herzustellen, mussten die Türen zwangsweise geöffnet werden. Die Beauftragung eines Schlüsseldienstes beziehungsweise die Türöffnung im Rahmen der Vollstreckung verursacht Zusatzkosten, die nicht „irgendwo hängen bleiben“, sondern dem Mieter als Vollstreckungsschuldner zugeordnet werden. Für Vermieter ist das ein wichtiger Punkt: Die Vollstreckung ist nicht nur das Instrument, um Besitz zurückzuerlangen – sie ist zugleich ein Kostenregime. Wer im Vollstreckungstermin nicht kooperiert oder schlicht zu spät kommt, riskiert vermeidbare Mehrkosten. Für Mieter ist das umgekehrt eine klare Warnung: Wer den Termin verschleppt oder die Übergabe blockiert, verursacht nicht selten eine kostenintensive Eskalationsstufe, die am Ende die finanzielle Belastung deutlich erhöht.

Gerade im Gewerbemietrecht ist die Rückgabe des Besitzes häufig betriebswirtschaftlich hochrelevant: Jede Verzögerung kann Anschlussvermietungen verhindern, Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen blockieren und wirtschaftliche Dispositionen des Eigentümers lahmlegen. Deshalb ist es aus Vermietersicht regelmäßig sinnvoll, nach einem erstinstanzlichen Urteil nicht abzuwarten, sondern die Vollstreckungsmöglichkeiten strategisch zu prüfen und – soweit rechtlich eröffnet – auch zu nutzen. Dabei kommt es nicht nur auf das „Ob“, sondern auf das „Wie“ an: Eine Vollstreckung muss sauber vorbereitet sein, die Kommunikation muss gerichtsfest dokumentiert werden, und es muss klar sein, welche Maßnahmen in welchem Moment rechtlich zulässig und tatsächlich sinnvoll sind. Ein professionell geführter Räumungsprozess endet daher nicht mit dem Urteil, sondern mit dem tatsächlichen Besitzwechsel.

Dieser Einzelfall ist zugleich ein guter Einstieg, um zwei Linien der aktuellen Entwicklung im Gewerbemietrecht zu skizzieren, die 2025/2026 besonders viel Sprengkraft entfalten – und die in der Vertragsgestaltung wie auch in Streitfällen zunehmend entscheidend werden.

Erstens: Die Textform ersetzt seit 01.01.2025 im Kernbereich der langfristigen Gewerbemiete die bisherige Schriftform. Der Gesetzgeber hat die für die Praxis zentrale Verknüpfung von § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB mit § 550 BGB angepasst: Während zuvor für Mietverträge über Grundstücke bzw. Geschäftsraummietverträge mit Laufzeiten von mehr als einem Jahr das strenge Schriftformerfordernis galt, genügt seit 2025 grundsätzlich die Textform. Textform bedeutet: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist und ein erkennbarer Abschluss der Erklärung vorliegt. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend erforderlich. Das klingt zunächst nach „Erleichterung“ und nach Bürokratieabbau. Tatsächlich birgt es in der Praxis jedoch neue Risiken und neue Unklarheiten – insbesondere, weil die Rechtsprechung zur früheren Schriftform (Einheit der Urkunde, Nachtragsmanagement, Klarheit der wesentlichen Vertragsbedingungen, Abgrenzung von bloßen Vollzugshandlungen und echten Vertragsänderungen) in vielen Teilen weiterhin eine Leitfunktion behalten wird, nun aber auf eine weniger formstrenge, technisch vielfältigere Kommunikationsrealität trifft.

Denn die Textform öffnet die Tür für Vertragsabschlüsse und Vertragsänderungen aus einem „Kommunikationsmix“: E-Mail-Verkehr, PDF-Anhänge, gescannte Dokumente, Telefax, im Grenzbereich sogar Messenger-Kommunikation – jedenfalls solange die Anforderungen an Lesbarkeit, Personenzuordnung und Abschluss erkennbar sind. Die Praxisfrage lautet nicht mehr nur: „Haben beide Parteien unterschrieben?“, sondern: „Lässt sich der Vertragsschluss beziehungsweise die Vertragsänderung aus beiderseitigen Erklärungen in Textform eindeutig rekonstruieren?“ Genau hier entstehen neue Fallstricke: Wer hat für eine GmbH erklärt – reicht die Gesellschaftsbezeichnung oder muss der Name der handelnden Person erkennbar sein? Ist bei einem Nachtrag wirklich beiderseitige Textform hergestellt worden oder liegt nur einseitige „Bestätigung“ vor? Wurde die Erklärung dem anderen Teil in Textform zugeleitet und ist der Zugang nachweisbar? Und: Wo endet ein bloßes Abrechnungs- oder Umsetzungsschreiben und wo beginnt eine Vertragsänderung, die – wenn sie die Laufzeit oder wesentliche Konditionen betrifft – die Formfrage neu aufwirft? Aus anwaltlicher Sicht ist daher die wichtigste Empfehlung: Auch wenn Textform „leichter“ klingt, sollte das Nachtragsmanagement in der Gewerbemiete nicht weniger, sondern strukturierter werden. Wer langfristige Bindungen will, muss Dokumentation und Zustimmungsprozesse so organisieren, dass im Streitfall ein Erwerber (Stichwort: „Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB) und ein Gericht die wesentlichen Konditionen zuverlässig nachvollziehen können.

Zweitens: Betriebskosten bleiben in der Gewerbemiete ein rechtliches Minenfeld – gerade weil der Gesetzgeber das Feld (anders als im Wohnraummietrecht) weitgehend den Vertragsparteien überlässt. Ausgangspunkt ist § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB: Grundsätzlich trägt der Vermieter die Lasten der Mietsache. Betriebskostenumlagen sind daher Vereinbarungssache. In der Praxis werden Betriebskosten häufig pauschal, teils formularmäßig, teils unklar geregelt. Das Risiko ist dabei doppelt: Einerseits können unpräzise Klauseln unwirksam sein (insbesondere bei intransparenten Kostenpositionen, die sich nicht sauber abgrenzen lassen, z.B. „Management“, „Betreuung“, „Facility“, „Handlingzuschläge“). Andererseits entstehen Konflikte, wenn sich die Abrechnungspraxis verändert, ohne dass klar ist, ob damit eine Vertragsänderung beabsichtigt oder zustande gekommen ist. Gerade hier ist die neue Textform-Landschaft relevant: Werden etwa Vorauszahlungen angepasst, Umlageschlüssel geändert oder neue Kostenarten aufgenommen, kann – je nach Vertragskonstruktion – plötzlich die Frage im Raum stehen, ob eine wesentliche Vertragsänderung vorliegt und ob diese formwirksam dokumentiert ist. Für langfristige Mietverhältnisse ist das brisant, weil Formmängel im System des § 550 BGB (nun in Textform) traditionell das Risiko bergen, dass eine gewollte Festlaufzeit faktisch „aufbricht“ und ordentliche Kündbarkeit eintritt. Auch wenn die Textform nicht jedes praktische Problem löst, wird sie die Streitlandschaft verändern: Nicht selten werden künftig weniger Unterschriften, aber mehr „Nachweis- und Zuordnungsfragen“ die Gerichte beschäftigen.

Was folgt daraus für die Praxis? Aus unserer Sicht sind es drei Kernpunkte, die Mandanten – Vermieter wie Mieter – gerade jetzt ernst nehmen sollten. Erstens: Räumungstitel müssen konsequent vollstreckt werden, wenn die wirtschaftliche Nutzung des Objekts gesichert werden soll. Die Vollstreckung ist kein „letzter Schritt“, den man irgendwann macht, sondern Teil der strategischen Durchsetzung. Der aktuelle Fall zeigt: Wer die Vollstreckung sauber vorbereitet, kann den Zugang wiederherstellen – auch gegen Verzögerungstaktiken. Gleichzeitig muss man die Kostenfolgen beherrschen und dokumentieren, damit Mehrkosten (z.B. durch zwangsweise Türöffnung) dem Schuldner zugeordnet werden können und nicht faktisch beim Vermieter „versanden“. Zweitens: Vertragsmanagement im Gewerbemietrecht ist seit 2025 kein Selbstläufer. Die Textform erleichtert zwar den Abschluss, erhöht aber das Risiko unkontrollierter, schwer beweisbarer „Nebenabreden“ über digitale Kanäle. Wer langfristige Stabilität will, muss Zustimmungs- und Dokumentationsketten einführen, die beiderseitige Textform zuverlässig herstellen. Drittens: Betriebskostenregelungen gehören in der Gewerbemiete zu den wichtigsten, aber am häufigsten unterschätzten Vertragsbestandteilen. Präzise Definitionen, klare Umlagekataloge, saubere Regelungen zu „sonstigen Kosten“, Verwaltungs- und Managementpositionen, Anpassungsmechanismen sowie Belegeinsichts- und Einwendungsregime sind kein „Kleingedrucktes“, sondern streitentscheidend – und im Ergebnis oft teurer als jede Mietzinsdiskussion, weil Betriebskosten die „zweite Miete“ sind.

Unser Fazit aus dem Fall und aus den aktuellen Entwicklungen: Wer im Gewerbemietrecht auf Vermieterseite rechtssicher agieren will, braucht eine klare Linie von der Kündigungs- bzw. Beendigungssituation über den Prozess bis zur Vollstreckung – und parallel dazu Verträge, die den heutigen Kommunikationsrealitäten standhalten. Wer auf Mieterseite Risiken minimieren will, muss die rechtliche Tragweite von Vollstreckungsterminen, Zugangs- und Mitwirkungspflichten sowie die Kostenfolgen von Verzögerungen realistisch einschätzen und frühzeitig eine geordnete Übergabe- und Abwicklungslösung suchen. In beiden Fällen gilt: Es geht nicht nur um juristische Richtigkeit, sondern um Durchsetzbarkeit, Beweisbarkeit und wirtschaftliche Planbarkeit.

Wenn Sie als Vermieter die Räumung von Gewerberäumen durchsetzen müssen, wenn Sie als Mieter eine rechtssichere Übergabe oder eine belastbare Lösung im laufenden Konflikt suchen oder wenn Sie Gewerbemietverträge und Nachträge seit der Textform-Umstellung 2025 rechtssicher gestalten möchten, unterstützen wir Sie gern – von der Vertragsgestaltung über das Prozessmanagement bis zur Vollstreckungskoordination.